SchnellEinstieg: VERGESELLSCHAFTEN, die intelligente & kostenneutrale Lösung gegen Wohnungsnot

Text als Zusammenfassung einer Ausarbeitung von Joanna Kusiak zum Thema: Vergesellschaften: gesetzmäßig, günstig, gut. (Autor der Zusammenfassung: Sabine Scheffer)

Originaltext in Standpunkte 12/20 – Rosa Luxemburg Stiftung

VERGESELLSCHAFTEN IST NICHT ENTEIGEN

Vergesellschaftung ist ein rechtmäßiges, demokratisches Werkzeug, um Zugang zu gesellschaftlich notwendigen Gütern zu erlangen.

Das von der Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ gestartete Volksbegehren zur Vergesellschaftung Berliner Wohnungsbestände ist rechtlich und politisch machbar. Das bestätige der Berliner Senat mit einem Jahr Verzögerung.
Die Wohnungskrise in Berlin und anderen Großstädten könnte also entschärft oder gelöst werden.
Eine demokratische, bezahlbare und gesetzeskonforme Lösung wurde in Artikel 15 des deutschen Grundgesetzes gefunden.

Prompt rüstet die Lobby der Immobilienkonzerne rhetorisch auf und versucht alles um das Vergesellschaften als autoritär, kontraproduktiv und wirtschaftsschädigend darzustellen.
Dagegen kann man Fakten setzten:

Wenn die Kampagne „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ über Enteignen spricht ist tatsächlich VERGESELLSCHAFTEN gemeint, so wie in Artikel 15
des deutschen Grundgesetzes definiert.
„Rechtlich und politisch unterscheidet sich Vergesellschaftung von Enteignung durch zwei Bedingungen. Erstens werden bei ihr wichtige Güter (Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel) Großeigentümer*innen entzogen, die ihre ökonomische Macht zum Schaden der Allgemeinheit einsetzen. Anders als bei einer Enteignung muss Vergesellschaftung in einem solchen Umfang erfolgen, dass sie die Dynamik des ganzen Sektors beeinflusst.“(Kusiak)

Profitorientierte Immobilienkonzerne treiben die Mieten nach oben, verdrängen dadurch Menschen mit niedrigem Einkommen und zerstören das soziale Gleichgewicht. Um die Balance halten zu können, müssen nun ausreichend viele Wohnungen vergesellschaftet werden, um profitorientierte Konzerne zurückzudrängen und gemeinnützigen Eigentümer*innen zu unterstützen – und damit die Dynamik des Sektors Wohnen, dauerhaft zu verändern.
Vergesellschaftung würde in Berlin ähnliche Verhältnisse schaffen, wie in Wien, „wo mehr als die Hälfte der Wohnungen in öffentlicher Hand ist oder gemeinnützigen Einrichtungen gehört.“(Kusiak)

Vergesellschaftung beinhaltet zweitens die Bedingung, daß Güter (etwa Wohnungen) demokratisch von einer öffentlichen Institution verwaltet werden. Das unterscheidet Vergesellschaftung von Enteignung und Verstaatlichung.
Die Verwaltung könnte beispielsweise von einer Anstalt öffentlichen Rechtes (AöR) übernommen werden, weil sich dort effiziente Verwaltung der Immobilien mit demokratischer Kontrolle und Mitbestimmung verbinden lassen.
„Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ will die rechtlichen Möglichkeiten, die in der Gründung einer Anstalt öffentlichen Rechts liegen, zur Einführung spezifischer Kontroll- und Transparenzmechanismen nutzen, die beispielsweise Korruption und Unterschlagung strukturell ausschließen.“(Kusiak)

Was sind die Ursachen der globalen Wohnungskrise?

Die weltweite Wohnungskrise in so unterschiedlichen Städten wie San Francisco, São Paulo und Berlin ist auf Privatisierung und Finanzialisierung zurückzuführen. Dadurch wurde unsere Wohnraum in ein sicheres Anlageobjekt für Finanzspekulationen umgewandelt.

„Da 85 Prozent der Berliner Bevölkerung zur Miete wohnen, beruhen Gewinne im Immobiliensektor auf Strategien, die Mieten fortlaufend zu erhöhen. Tatsächlich ist das Mietenniveau in den Innen- stadtbezirken über das letzte Jahrzehnt um mehr als das Doppelte gestiegen.“(Kusiak)
„Der spekulative Anstieg des Mietenniveaus lässt sich eindeutig mit dem Aufkommen einer neuen Art von Eigentümerinnen in Verbindung bringen. Konzerne wie Deutsche Wohnen (ca. 115.000 Wohnungen in Berlin), Vonovia (ca. 40.000), ADO Properties (ca. 22.000), Covivio (ca. 15.000) und Akeli- us (ca. 13.000) beeinflussen aufgrund der Größe ihres Wohnungsbestandes den Markt als Ganzes. Immobilienkonzerne unterscheiden sich in quantitativer und qualitativer Hinsicht (Umfang und Zweck ihrer Tätigkeit) deutlich von den typischen Einzeleigentümerinnen, denen vielleicht ein oder zwei Mietshäuser in Berlin gehören.“(Kusiak)

Vonovia, Deutsche Wohnen, Akelius u.a. sind nämlich nicht ihren Mietern verpflichte, sondern ihren Aktionären für die sie unaufhörlich Geld eintreiben müssen.
„Entsprechend hängen die Gehälter und Boni der Managerinnen nicht von der Zufriedenheit der Mieterinnen, sondern von der Höhe der Kapitalrendite ab.“(Kusiak)
Diese Konzerne haben keinerlei Interesse an der Zukunft der Stadt und Stadtgesellschaft Berlin und versuchen überdies durch diverse Tricks lokale Steuern zu vermeiden. Geld das der Stadt Berlin schmerzhaft fehlt. Sie bewegen sich in erster Linie im Finanzsektor und nicht auf dem Wohnungsmarkt, obwohl das Mittel um an Geld zu kommen die Vermietung von Wohnungen ist.
Um ihre Profite zu steigern erfinden Konzerne ständig neue „Maßnahmen mit Mietsteigerungspotenzial“, welche für Mieter bedeuten, ihre Wohnungen werden gekündigt und teurer weitervermietet und Immobilien werden nicht instandgehalten, weil die Kosten dafür die Profitrate drücken.
Besitzt ein Immobilienkonzern mehrere Hundert Wohneinheiten in einem Stadtteil, treibt er mit Mietsteigerungen im eigenen Häuserbestand den (in Berlin verbindlichen) Mietspiegel nach oben und ermöglicht damit weitere Erhöhungen, nicht nur in seinen eigene Häusern, sondern, gekoppelt an den Mietspiegel in der ganzen Stadt.
Darüberhinaus versuchen die Rechtsabteilungen der Immobilienkonzerne Gesetzeslücken im Mietrecht auszunutzen und das Mietrecht anzufechten und auszuhebeln.

„Da Finanzmärkte auf der Logik der Profitentnahme beruhen, können wir die Wohnungskrise nur beenden, indem wir die Wohnungsmärkte von den Finanzmärkten entkoppeln. Auf nachhaltige, demokratische und rechtmäßige Weise lässt sich das nur durch das im Grundgesetz festgelegte Werkzeug der Vergesellschaftung erreichen.“(Kusiak)

Wie kommt es, dass große Wohnkonzerne, trotz ihrer finanziellen und organisatorischen Mittel, nur sehr wenig bauen?

„Beispiel Deutsche Wohnen: Dieser Großkonzern, der jeden Monat Mieten für über 115.000 Wohnungen einstreicht, hat zwischen 2014 und 2019 weniger als 100 Wohnungen in Berlin errichtet.“(Kusiak)
Da das eingenommene Geld aus den Mieten umgehend an Aktionäre ausgeschüttet wird, wäre Neubau für die Konzerne schlicht zu teuer, da das dort investierte Geld nicht unmittelbar als Gewinn zurückfließt, sondern erst nach Jahren.
Daher war der bis heute außergewöhnliche Bauboom in den späten 20-ger Jahren mit rund 30.000 Wohnungen pro Jahr das Werk kommunaler Wohnungsbaugesellschaften und nichtkommerziellen Genossenschaften. „Nur solche Akteure können Kapital mobilisieren, das auf gesellschaftliche Bedürfnisse und nicht auf schnelle Anlagenrendite zielt.“(Kusiak)
„Sobald die Wohnungen vergesellschaftet sind und von einer Anstalt öffentlichen Rechts verwaltet werden, wird deren (AöR) Wohnungsbaukapazität weit über der aller großen Immobilienkonzerne liegen.“(Kusiak)
Die AöR kann Mieteinnahmen nämlich direkt in den Bau neuer Häuser investieren, da sie keine Profite machen und keine Aktionäre ausbezahlten muss.
Anstalten öffentlichen Rechts können überdies bei größerem Kapitalbedarf problemlos günstige Kredite aufnehmen und aus Mieteinnahmen zurückzahlen.
Bauvorhaben einer AöR zum Wohle der Stadtgesellschaft, können leicht an stadtplanerische Erfordernisse und Planungsvorschriften angepasst werden und erhalten so leichter Baugenehmigungen.

 Vergesellschaftung schafft also optimale Bedingungen für den umfangreichen Bau bezahlbarer Wohnungen.

Das Geld der Berliner Bürger fließt durch Vergesellschaftung in die Berliner Wirtschaft

Nach der Vergesellschaftung würden Mieteinnahmen lokal ausgegeben und nicht mehr aus der Stadt abgezogen und an Aktionäre verteilt werden. Beispiele sind Verwaltungskosten der AöR und Angestelltengehältern für Instandhaltung, Modernisierung und den Bau neuer Wohnungen. Das Mietengeld würde lokale Dienstleister und Handwerker unterstützen und in Berlin Arbeitsplätze schaffen. Überdies würden Steuern tatsächlich gezahlt und in den Berliner Haushalt fließen anstelle wie bei Immobilienkonzernen in Steuersparparadiesen zu verschwinden.
Soziale Transferleistungen wie etwa Mietzahlungen bei Hartz 4 oder Wohngeld würden in der Stadt verbleiben und nicht in den Taschen der Finanzhaie verschwinden.
„In Berlin sind das aufgrund der hohen Zahl von ein- kommensschwachen Haushalten beträchtliche Summen, die, sollten Wohnungsbestände im größeren Umfang vergesellschaftet werden, mithilfe einer Anstalt öffentlichen Rechts wieder an die Öffentlichkeit zurückfließen könnten.“(Kusiak)

Kosten der Vergesellschaftung

Es ist Aufgabe des Berliner Senats, die Entschädigung in Gesetzesform zu bringen. Die Höhe der Entschädigung ist dabei weitgehend eine politische Entscheidung.
„Die Höhe der Entschädigung würde wohl davon abhängen, wie weit es den Berliner Mieter*innen gelingt, dem Druck der Immobilienlobby auf die Berliner Politik entgegenzuwirken.“(Kusiak)
Rechtsexperten sind der Auffassung, die Entschädigungssumme solle unterhalb der Marktpreise liegen, da Eigentumstransfer sonst rechtlich nicht als Vergesellschaftung gälte.
„Außerdem schreibt das Grundgesetz vor, dass die Entschädigung „unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit“ gegen die Interessen der Immobilienkonzerne zu bestimmen ist.“(Kusiak)
Eine „gerechte Abwägung“ der gesellschaftlichen Interessen gegen Interessen der Wohnkonzerne muss soziale Kriterien wie die Bezahlbarkeit von Wohnraum einbeziehen.
Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz nannte in diesem Zusammenhang einmal 20 Milliarden Euro als denkbare Höhe der Entschädigung.

„Tatsächlich schlägt die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ vor, die Entschädigung am größtmöglichen Kredit zu bemessen, den Berlin aufnehmen und mit Mieteinnahmen aus bezahl- baren Wohnungen zurückzahlen könnte. (Als bezahlbar gilt eine Miete, wenn ein Haushalt nicht mehr 30 Prozent des Einkommens dafür aufbringen muss.) Nach diesem Modell würde die Vergesellschaftung acht Milliarden Euro kosten. Man muss sich außerdem in Erinnerung rufen, dass rechtlich gesehen Vergesellschaftung auch zum Preis von einem Euro möglich ist. So hat die Treuhandanstalt in einer vergleichbaren Situation DDR-Betriebe für 1,00 DM an private Unternehmen aus dem Westen verschenkt.“(Kusiak)

Die Entschädigung kann mit langfristigen Darlehen finanziert werden. „Die Mieten aus den vergesellschafteten Wohnungen würden dem Berliner Haushalt langfristige, stabile Einnahmen sichern, während die Vergesellschaftung substanzielle Einsparungen ermöglichen würde. Eine Entschädigung bis zu einer Höhe von 18 Milliarden Euro bedeutet damit keine zusätzliche Belastung für den Haushalt.
Und je größeren Druck auf die politischen Entscheidungsträger*innen wir aufbauen können, desto erschwinglicher wird die Vergesellschaftung.“(Kusiak)

„Gegenwärtig spielen Wohnkonzerne soziale und ökologische Erfordernisse gegeneinander aus, indem sie die Modernisierungen wie die Wärmedämmung von Gebäuden als Vorwand benutzen, um Mieten zu erhöhen und Mieterinnen loszuwerden. Das muss nicht der Fall sein. Die Vergesellschaftung von 250.000 Wohnungen würde es ermöglichen, den Berliner Wohnungsbestand ökologisch zu modernisieren, ohne damit einzelne Mieterinnen zu belasten.“(Kusiak)

Ist Enteignung autoritär wie die Immobilienkonzerne behaupten?

Das Gegenteil ist der Fall, Artikel 15 wurde geschaffen um Demokratie möglich zu machen und zu schützen.

„1949 war die Erinnerung an die Rolle der Großindustrie bei der Machtergreifung der Nationalsozialisten noch so frisch, dass selbst die CDU Vergesellschaftung als elementaren Schutz vor einem Missbrauch ökonomischer Macht gegen die Gesellschaft ansah, wie Rechtsexpert*innen es nennen. (…) Die Absicht hinter der Schaffung des Grundgesetzes war, die demokratischen Rechte der Bevölkerung sowie entsprechende Verfahren zu gewährleisten. Dieses Ziel erforderte es, die Balance zwischen politischer und wirtschaftlicher Macht sorgfältig auszutarieren. (…) Nach dem Grundgesetz darf daher keine Wirtschaftsmacht über den Grundrechten der Bevölkerung stehen.“(Kusiak)

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