GRUNDWISSEN WOHNUNGSPOLITIK IN BERLIN – Teil 2: Wohnen muss Teil der Daseinsvorsorge und einer sozialen Infrastruktur werden

GRUNDWISSEN WOHNUNGSPOLITIK IN BERLIN – TEIL ZWEI

#aufstehen AG WOHNEN diskutiert seit einiger Zeit über die Möglichkeit Wohnungen zu rekommunalisieren und Neubau mit bezahlbaren Mieten einzufordern.
Autorin Sabine Scheffer gibt einen Einblick in den Diskussionsgegenstand.

Einführung in die Diskussion – TEIL ZWEI – Hier wird die Debatte anhand eines Vortrages von Stadtsoziologe Andrej Holm auf der Podiumsdiskussion von AG WOHNEN „Wiener Wohnen- Modell für Berlin?“ erläutert.

Sozialer Wohnungsbau, wie er in Deutschland funktioniert, ist Wirtschaftsförderung für private Eigentümer mit sozialer Zwischennutzung.
Heute gibt es in Berlin nur noch 300.000 öffentliche Wohnungen, statt 500.000 Anfang der 90er Jahre und nur noch 100.000 Sozialwohnungen, statt 360.000, Anfang der 90er. Das sind ungleich weniger mietpreisgebundene Wohnungen, die über öffentliche Kriterien vergeben werden.
Berlin ist mit 260.000 Bedarfsgemeinschaften die Kosten der Unterkunft beantragen müssen und auf Hartz 4 Niveau leben, eine relativ arme Stadt. Dazu kommen 350.000 Haushalte mit geringem Einkommen. Würden diese Haushalte nur 30% ihres Einkommens für Miete ausgeben, dürfte diese nur 4,50 Euro betragen. Berlin braucht etwa 700.000 Wohnungen mit einem Mietzins von 4,50 Euro wenn alle Haushalte mit wenig Geld zu leistbaren Mieten untergebracht werden sollen.
Der Mietendeckel würde Mieten nur auf 7,80 oder 9,20 Euro absenken, je nach Baualter. Aber selbst bei diesem Mietzins reagieren die Privaten empört und lehnen den Mietendeckel ab. Da ist schon abzusehen, Private werden die soziale Wohnversorgungsaufgabe nicht erfüllen.
Bei heutigem geförderten Wohnbau werden fast 100% der Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln finanziert und trotzdem ist die Sozialbindung auf 20 bis 30 Jahre befristet. In keinem andere europäischen Land zahlt der Staat soviel Geld um die Wohnungen zum Schluss in private Vermietungsverhältnisse zu überführen.
Gebraucht werden Dauerbindungen, entweder im öffentlichen Bereich oder in gemeinnützigen Beständen. Die Sozialisierungslücke ist größer als die Anzahl der Wohnungen, die durch DW & Co enteignen sozialisiert, also vergesellschaftet werden sollen.
Wien hat eine weit höheren Anteil an gemeinnützigen und Gemeindewohnungen als Berlin. In Wien etwa die Hälfte, in Berlin etwa ein Viertel. In Berlin nimmt die Zahl weiter ab, weil die Wohnungen aus der Sozialbindung fallen. Die Enteignung, Vergesellschaftung in Berlin könnte Wiener Verhältnisse herstellen.

Die öffentliche Verantwortung für soziale Wohnversorgung ist eine Voraussetzung. Wohnen muss Teil der Daseinsvorsorge und einer sozialen Infrastruktur werden.
Private umgehen rechtliche Schranken die die Stadt aufbaut um ihre Ertragserwartungen erreichen zu können. Das Problem kann man erst lösen, wenn die Wohnungen in öffentlicher Verwaltung sind, weil die Öffentlichen sich an die Regeln halten müssen.
Neubau wird in Berlin gebraucht, aber nicht in der schieren Masse. Wohnungsbau ist vielmehr Stadtentwicklung für die nächsten 70 Jahre. Deshalb müssen die Bürger bei Bau von leistbaren und bezahlbaren Wohnungen beteiligt werden. Gebraucht werden öffentlich Wohnungen mit Belegungsbindung und kein privater hochpreisiger Neubau.

Können Öffentliche billiger Bauen?
Die Gesellschaften zeigen in ihren Kalkulationen: nein. Wovon sind aber die Preise abhängig: von Bodenpreisen, den Finanzierungsmodellen und den Ertragserwartungen, überdies von den Baukosten.
Die Höhe der Ertragserwartungen an eine Eigenkapitalverzinsung beeinflusst die Baukosten erheblich. Verzicht auf 1% Eigenkapitalverzinsung bringt 30,40 Cent Mietsenkung pro Quadratmeter.
Die Finanzierung ist das entscheidende Kriterium, nicht die Baukosten. Ein günstiger Kredit oder als öffentliche Hand ein zinsloses Darlehen sind wichtige Kriterien für günstiges Bauen. Die öffentliche Hand muss ihren Kredit nicht nach 25 Jahren zurückzahlen, sondern hat 80 Jahre Zeit.

Wohnungsneubau ist möglich mit 6,50 Euro Miete pro Quadratmeter, auf öffentlichen Grundstücken ohne Bodenkosten und mit zinsfreien Darlehen, vorausgesetzt es gibt keine Gewinnerwartung.

Mit der momentanen Bauwirtschaft in Berlin/Brandenburg ist solcher Wohnungsbau unmöglich, daher sollte, nach alter Berliner Tradition der 20er Jahre, wieder eine von Bezirken und Gewerkschaften organisierte städtische Bauhütte geschaffen werden. Bauhütten sind sozial organisierte Wohnungswirtschaft mit enormer Leistungsfähigkeit, wie vor 100 Jahren 30.000 – 40.000 neue Wohnungen pro Jahr.
Im gemeinwirtschaftlichen Wohnbau ist eine kostendeckende Miete finanzierbar. Die aktuelle Bauwirtschaft besteht aus GmbHs mit Aktienrecht oder weiterem die hohe Eigenkapitalverzinsung einfordern müssen, weil sie sonst gegen ihre gesetzlichen Auflagen verstoßen.
Die aktuelle Frage neben Vergesellschaftung durch Enteignung, ist: wie können GmbHs der landeseigenen Wohnungsunternehmen in soziale Unternehmen übertragen werden – als Anstalt öffentlichen Rechtes oder städtischer Eigenbetrieb, nicht mehr GmbH.
Beispielsweise wehren sich GeschäfstführerInnen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit Händen und Füßen, weil ihre Gehälter in einer GmbH ungleich höher sind, als in einer Anstalt öffentlichen Rechtes, wo der Chef nur hoher Beamter wäre.
Parallel zum Mietendeckel müsste in den nächsten fünf Jahren, ein kommunales Wohnbauprogramm durchgeführt werden.
Dazu gehören progressive Wohnungspolitik wo Wohnen als öffentliche Daseinsvorsorge aufgefasst wird, plus Mieterschutz und Belegungsbindung für Menschen, die den Wohnraum am nötigsten brauchen. Die Stadt Wien versucht mit Prävention Zwangsräumungen zu verhindern, die Stadt Berlin hat nur ein Mietschuldenmanagement, das ausstehende Gelder möglichst schnell vom Mieter eintreibt.
In Berlin gibt es nur den kalkulatorischen Blickwinkel, aber keinen sozialen. Das muss umgedreht werden, Wohnen muss zur sozialen Daseinsvorsorge gemacht werden, wo soziale Infrastruktur und soziale Verhältnisse an erster Stelle stehen und wirtschaftliche Überlegungen dem nachgeordnet sind.

Auch DWenteignen hat das Thema soziale Notwendigkeiten auf die Agenda gesetzt.

Teil eins: GRUNDWISSEN WOHNUNGSPOLITIK IN BERLIN – Teil 1: Unsere Mieten werden an der Börse gehandelt

Anbei ein Text von Andrej Holm zu Verdrängung als Geschäftsmodell

https://gentrificationblog.wordpress.com/2019/10/08/berlin-verdraengung-als-geschaeftsmodell/

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