Warum sind Mieten in Wien dauerhaft günstig?

AUTOR: Reinhard Tantow, Spandau 

Wie machen die das?
Das Wiener Modell des kommunalen Wohnungsbaus als Vorbild für Berlin und Europa

Der Gemeindebau der Landeshauptstadt Österreichs mit der zum Magistrat gehörenden Verwaltungsinstitution Wiener Wohnen lässt aufhorchen: In der (höchsten) Ausstattungskategorie A zahlen die Mieter 5,85 EUR/m2 Nettokaltmiete. Dazu kommen ca. 2 EUR/m2 für die Betriebskosten. Für eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit etwa 60 m2 bezahlen die Wiener also eine Warmmiete in Höhe von 480 EUR. Davon können viele Berliner nur träumen. Mit 600 oder mehr Euro pro Monat für eine vergleichbare Unterkunft sind wir immer dabei. In Wilmersdorf dürfen es auch gerne einmal 700 EUR sein, z. B. am Südwestkorso.

Zur Zeit gibt es 220.000 Gemeindewohnungen in Wien, also Wohnungen im Eigentum der Stadt. 25 % der Wiener wohnen bei Wiener Wohnen. Nimmt man den von der Stadt Wien unter besonderen Bedingungen Geförderten Wohnbau hinzu, dann ergibt sich das spektakuläre wohnungswirtschaftliche Faktum, dass 62 % der Wienerinnen und Wiener von dem Wiener Modell des kommunalen Wohnungsbaus profitieren.

Wohnen ist ein Menschenrecht. Die Verantwortlichen von Wiener Wohnen gehen von der selbstverständlichen Erkenntnis aus, dass der Markt – der freie, wilde, ungezügelte, mit keinerlei Mitteln und Methoden gebändigte kapitalistische Markt – von sich aus oder aus sich heraus niemals Wohnungen produzieren wird, deren Anmietung sich die Leute auch leisten können, ohne sich in Lebensbereichen außerhalb ihrer Wohnsituation unangemessene und unverhältnismäßige Einschränkungen auferlegen zu müssen.

Privatisierung ist keine Alternative. Notwendig ist deshalb eine starke öffentliche Hand, die viel Geld, sehr viel Geld in den kommunalen Wohnungsbau und in die Wohnbauförderung investiert. – In Wien fließen jährlich ca. 680 Millionen Euro in den Wohnbausektor hinein. Die Stadt Wien baut nicht nur selber – im Rahmen des Wiener Gemeindebaus –, sondern sie fördert auch andere Bauträger. Diesen Bauunternehmen wird per
Gesetz zur 
Gemeinnützigkeit eine Beschränkung ihrer Profitmaximierung auferlegt. Sie dürfen höchstens 3 % Profit machen und sind gezwungen, in die Häuser zu investieren. In Deutschland wurde die Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau von unverständigen und räuberischen Politikern hintertrieben und abgeschafft. (Eine Ausnahme bilden allem Anschein nach noch immer die Wohnungsbaugenossenschaften.) Der Skandal um korrupte Gewerkschaftsbonzen im Baukonzern Neue Heimat diente damals als willkommener Vorwand. In den folgenden Jahrzehnten wurden in ganz Deutschand Hunderttausende von kommunalen Wohnungen an private Kapitaleigner verscherbelt. In besonders trauriger Erinnerung ist vielen Berlinern die von SPD und PDS unter dem Vorwand der Haushaltssanierung nach dem Berliner Bankenskandal durchgesetzte Privatisierung sämtlicher Wohnungsbestände der GSW geblieben. Eine der wichtigsten politischen Forderungen der Neuen Mieterbewegungen, der Mietervereine sowie der gesamten Linken – nicht zu verwechseln mit der Partei Die Linke – in unserem Land muss also darauf abzielen, die gesetzlichen Grundlagen für eine
Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen in Anlehnung an das Wiener Modell und unter Berücksichtigung der fatalen Auswirkungen der durch die sozialdemokratischen „Arbeitsmarktreformen“ angeschobenen Niedriglohnpolitik neu zu formulieren.
Wien hat ein eigenes Bodenmanagement. Es wird sorgfältig überlegt, was auf Grund und Boden im Eigentum der Stadt an Bauprojekten verwirklicht werden soll und was nicht. (Ganz im Gegensatz zu Berlin übrigens; wir bauen einfach drauflos und überlegen hinterher, was wir vielleicht alles hätten viel besser machen können. Der Flughafen Tegel beispielsweise wurde ohne Verbindung an das Berliner Schnellbahnnetz – S-Bahn und U-Bahn – eröffnet und über einige Jahrzehnte betrieben. Es versteht sich leider von selbst, dass für solch komplettes Planungsversagen kein einziger hoher Repräsentant der Politischen Klasse persönlich zur Verantwortung gezogen werden kann.)

Dr. Hans-Jochen Vogel hat unlängst unter dem Titel
Mehr Gerechtigkeit! Wir brauchen eine 
neue Bodenordnung – nur dann wird auch Wohnen wieder bezahlbar“ (Freiburg im Breisgau: Herder, 2019) ein überzeugendes Manifest zu der Problematik vorgelegt, wie das seit Jahrzehnten unablässig andauernde Ansteigen der Baulandpreise und damit der sich beständig vergrößernde Anteil der Bodenpreise an den Baukosten insgesamt in den Griff zu bekommen sein könnte. Der große alte Mann der deutschen Sozialdemokratie beschäftigt sich seit seiner Amtszeit als Oberbürgermeister von München (1960-1972) mit diesem Thema. Die Unterstützung aus der eigenen Partei ließ in dem seither vergangenen halben Jahrhundert leider deutlich zu wünschen übrig. Vielleicht kommt die SPD deshalb in Dr. Vogels neuem Text auffälligerweise kaum vor? Wir, die Bürgerinnen und Bürger der großen Städte in Deutschland, sollten es uns angelegen sein lassen, die „Bodenfrage“ erneut eindringlich und auf zeitnahen Lösungen bestehend auf die politische Tagesordnung zu setzen.

Über die Mietobergrenzen im Altbau entscheidet der Wiener Gemeinderat. Die Mieten werden also in Wien politisch kontrolliert. – Sollte es tatsächlich in Berlin und in Deutschland Gesetze geben, die eine hinreichende Bändigung der gemeinschädlichen Mietkostenexplosionen zu verhindern vermögen, dann müssen diese Gesetze eben geändert werden. So etwas wie einen periodisch wiederkehrenden „Einkommens-Check“ zur Mieterauslese gibt es in Wien nicht. Wer einmal die Berechtigung anerkannt bekommen hat für den Gemeindebau (städtisch bzw. staatlich) oder den Geförderten Wohnbau (gemeinnützig), der behält diese Berechtigung auch und gerade dann, wenn er einen durchaus wünschenswerten sozialen Aufstieg erlebt. Es soll dadurch gewährleistet werden, dass auch Menschen aus der Mittelschicht in Wien zu vernünftigen Mietpreisen wohnen können. Dazu müssen durch den Einsatz großer finanzieller Mittel permanent Bauleistungen angekurbelt werden. Man möchte für Einkommensschwächere Wohnungen haben; man will für die Mittelschichten Wohnungen bauen; man braucht im Prinzip Wohnungen für alle Menschen in der Stadt.

Die Wohnbauforschung schaut auf die Entwicklungen in den einzelnen Stadtteilen – Tag für Tag, Monat für Monat, Jahr für Jahr. Informationen über Einkommensverhältnisse und Miethöhen werden gesammelt und ausgewertet; die gesicherte Datenlage gestattet es, aktuelle Bedarfe zu ermitteln und zeitnah auf die Bedürfnisse der Bevölkerung zu reagieren. (Wiederum in auffälligem Unterschied zu unseren berlinischen Prozeduren. Ist beispielsweise ein Quartier am Stadtrand in eine schwere wirtschaftliche und soziale Krise geraten und kommt für einen „Milieuschutz“ in Frage, werden die erforderlichen Informationen und Daten erst im Nachhinein mittels Grob-Screening und Fein-Screening zusammengestellt.)

Das Soziale Management ist eine eigene, besondere Abteilung von Wiener Wohnen. Deren Aufgabe besteht darin, eine enge Zusammenarbeit zwischen Wiener Wohnen, den Wohnungsunternehmen und den verschiedenen „Stakeholdern“ – also Anteilseignern, Interessenvertretern – zu organisieren. Vernetzung mit der Polizei, mit sozialen Einrichtungen gilt als Selbstverständlichkeit. Sozialarbeit wird für Menschen, die es brauchen, zur Verfügung gestellt.

Die voranstehende Aufzählung der Vorzüge des Wiener Gemeindebaus ist keineswegs vollständig. Über Bauträgerwettbewerbe, Sanierungsmaßnahmen, spezielle, kostenloseVServiceleistungen für die Mieter könnte noch referiert werden. Für historisch Interessierte ist ein Ausstellungskatalog vom Wien Museum zu empfehlen: „Das Rote Wien 1919-1934. Ideen, Debatten, Praxis“; Basel: Birkhäuser, 2019 (39 EUR). So weit, so gut, könnte man meinen. Unbedingt nachahmenswert!

Das Beispiel Wien als konkrete Utopie für Berlin, für Deutschland, übrigens auch für die anderen großen Städte in Österreich, für die Schweiz, für Europa. Indes, jetzt treten die bekannten Bedenkenträger einmal mehr auf den Plan. Das alles sei durchaus bemerkenswert, räumen sie notgedrungen ein, aber … Und dann kommt sie wieder zum Vorschein, die wohl berühmteste aller Formulierungen der Relativierer: Man könne das Wiener Modell „unmöglich 1:1 in Deutschland umsetzen“, das gehe gar nicht, denn 1) sei Wien viel kleiner als Berlin und 2) den Wiener Gemeindebau gebe es seit 100 Jahren, der Vorsprung sei also uneinholbar. Wenn man diesen berufsmäßigen Skeptikern von dem unerhörten Rentensystem in Österreich mit im Durchschnitt um 800 EUR pro Monat höheren Renten als in Deutschland berichtet, dann kommen deren Reaktionen in ganz ähnlicher Weise: Man könne das österreichische Rentensystem „unmöglich 1:1 in Deutschland umsetzen“. Wir halten also vorläufig fest:
In Österreich, jedenfalls in Wien, sind die Mieten niedrig, 
dafür aber die Renten hoch. In Berlin, jedenfalls in ganz Deutschland, ist es merkwürdigerweise umgekehrt. Die Verantwortung dafür trägt unsere politisch herrschende Klasse, und zwar parteiübergreifend: CDU/CSU, SPD, Grüne, Die Linke, FDP. Die Leute können wählen, was sie wollen, sie sehen sich am Ende immer wieder mit denselben mutwilligen politischen Eliten konfrontiert – in wechselnder Zusammensetzung. Gegen diesen ungeheuren Übelstand regt sich langsam, aber sicher der Widerstand des Volkes. Nächstes Jahr sollen die Strompreise in Deutschland um 5,5 % erhöht werden; und das, obwohl die Strompreise bei uns bereits jetzt im europäischen Vergleich verdammt hochliegen.

Das Maß ist voll!

Reinhard Tantow, 18. Dezember

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